税法

2019年5月24日 (金)

外国人によるオーストラリアの不動産の取得及び保有に関する上乗せ課税

オーストラリアで不動産を取得し、保有する場合には土地譲渡税と土地所有税がそれぞれかかるのですが、これらの税金において外国人には上乗せ課税が課されています。以下、上乗せ課税の内容について説明します。

 

(1)土地譲渡税(transfer duty

オーストラリアでは、土地の所有権を取得する際には、取得者に対して土地譲渡税(transfer duty)と呼ばれる印紙税(州の税金)が課されます。この土地譲渡税を支払わなければ、登記機関は登記申請書類を受け付けないため、土地の所有権移転の登記をすることができなくなっています。印紙税は、取引価格(消費税相当額を含む)又は市場価格(消費税相当額を含む)のいずれか高い方が課税基準額となり、その税率は累進課税で、どの州でも最大で5%程度となっています。

 

(2)土地所有税(land tax

土地所有税(land tax)は、州政府が管轄する州内の土地を保有している者に対して課す税金であり、当該州において保有している土地の価値(州政府が評価する価値)の合計金額を課税基準額として毎年課税されます。土地所有税の税率は、州毎に大きく異なりますが、基本的に累進課税で、最大で2%程度となっています。なお、唯一北部準州(Northern Territory)では、土地所有税は課されません。

 

(3)外国人に対する上乗せ課税

現在は豪州の住宅価格は下がってきていますが、2017年くらいまで豪州では住宅価格が高騰しており、その価格高騰の原因として外国人による住宅購入が槍玉に挙げられていました。そこで、外国人による住宅購入を抑制し、豪州人が住宅を取得しやすくするために、2015年以降、ほとんどの州において、外国人が居住用物件(residential property)を取得・保有することに対して、土地譲渡税・土地所有税の上乗せ課税が導入されています。

 

 

土地譲渡税

土地所有税

対象者・対象行為

上乗せ税率

対象者・対象行為

上乗せ税率

ニューサウスウェールズ州

外資買収法上の「外国人」が居住用不動産を取得する場合

8%

外資買収法上の「外国人」が居住用不動産を保有する場合

2%

ヴィクトリア州

外国の自然人、会社又は信託もしくはこれらに過半数を保有されている会社又は信託が居住用不動産を取得する場合

7%

外国の自然人、会社又は信託もしくはこれらに過半数を保有されている会社又は信託が不動産を保有する場合

1.5%

クィーンズランド州

外国の自然人、会社又は信託もしくはこれらに過半数を保有されている会社又は信託が居住用不動産を取得する場合

7%

豪州に居住していない自然人が不動産を保有する場合

1.5%

西オーストラリア州

外国の自然人、会社又は信託もしくはこれらに過半数を保有されている会社又は信託が居住用不動産を取得する場合

7%

なし

 

南オーストラリア州

外国の自然人、会社又は信託もしくはこれらに過半数を保有されている会社又は信託が居住用不動産を取得する場合

7%

なし

 

オーストラリア首都特別地区

なし

 

外国の自然人、会社又は信託もしくはこれらに過半数を保有されている会社又は信託が居住用不動産を取得する場合

0.75%

 

但し、外国のディベロッパーが住宅開発・供給のためにオーストラリアの不動産を取得する場合等、州の利益となる不動産取得については、例外的に、不動産を取得する外国のディベロッパーは州政府に対して申請を行うことにより、州政府の裁量によって土地譲渡税や土地保有税の上乗せ課税の免除を受けることができるようになっています。

 

(4)コメント

土地譲渡税の上乗せ課税は7%が多いですが、100万豪ドルの不動産を買った場合には、7万豪ドルも余計に土地譲渡税を支払うことになり、大きなコストとなります。

これらの土地譲渡税の上乗せ課税は居住用不動産の取得に適用されるため、外国人がオーストラリアの不動産を購入するのであれば、居住用不動産(一戸建、マンションなど)ではなく、商業用不動産(オフィス、店舗、ホテルなど)を取得する方が土地譲渡税の上乗せ課税を課されないため有利です。

外国人でオーストラリアの居住用不動産を購入したいのであれば、不動産譲渡税の上乗せ課税がまだ導入されていないオーストラリア首都特別地区(キャンベラ)がよいかもしれません。

なお、外国人が居住用不動産を取得する場合には、FIRBの規制により、原則として新築しか購入できなくなっています(以前の記事をご参照)。

外国人が商業用不動産(更地は除く)を取得する場合、かなり大きな金額のものでなければ、FIRBの承認は必要にならず、新築と中古のいずれでも購入できるため、FIRBの規制の観点からみても商業用不動産を取得することは居住用不動産を購入する場合に比べて有利になっています。

商業用不動産を購入すると高額ではないかと思われるかもしれませんが、商業用不動産の中にはCBDのオフィスビルの一区画(区分所有)や少し郊外にある一棟ものの店舗など居住用不動産とあまり価格が変わらないような物件もあります。

オーストラリアの商業用不動産で売りに出ている物件、価格等は、インターネット上(たとえば、www.realcommercial.com.au)でも見ることができます。 

2018年4月22日 (日)

オーストラリアでよく見られる節税スキーム(その2)

前回からの続きで、オーストラリアでよく見られる節税スキームを紹介します。

4.不動産開発における土地所有者と開発主体の分離スキーム

オーストラリアにおいて、不動産の開発、すなわち土地の上に建物を建築したり、大規模な土地を購入して宅地造成したりする場合、土地の所有者は、開発に従事する会社を設立し、開発行為(建築行為・宅地造成行為、開発許認可の取得、開発した不動産の販売等)を委託することが良く見られます。これにより土地を所有する主体と土地を開発する主体が2つに分かれることになります。

土地の所有者が開発行為を行なって、開発した不動産を売却して利益を得た場合、当該利益はキャピタルゲインではなく、営業行為による利益とみなされます。他方、土地の所有者が開発行為を別の開発主体に行なわせ(但し、土地の所有者は開発行為の対価として開発主体に対して開発フィーを支払う)、土地の所有者は開発行為に関与せず、開発した不動産を売却して利益を得た場合、当該利益はキャピタルゲインとみなされます(mere realisation of assetという表現で呼ばれます)。

営業行為による利益とキャピタルゲインのいずれについても所得税が課されることになるのですが、キャピタルゲインについては前回の記事でも触れたように、多くの減免(前回の記事に書いたもの以外にもあります)があり、営業行為による利益とみなされてしまった場合には、この減免を受けることができません。このため不動産の開発では、土地所有主体と土地開発主体を2つに分ける上記の分離スキームが採られることが良く見られます。

5.Managed Investment TrustMIT

オーストラリアのファンド等に投資する海外の投資家のみに認められる税務優遇措置として、Managed Investment TrustMIT)というものがあります。豪州のファンドが一定の要件を満たしてMITに該当する場合、当該ファンドから豪州国外の投資家への配当に課される源泉徴収税(withholding tax)が減額されるという税務上の恩恵を受けることができ、本来であれば30%の源泉徴収税が10%又は15%となります。このMITの制度は、豪州のファンドを海外の投資家にとって魅力的なものとし、豪州のファンド業界の競争力を高めるために導入されています。豪州には外資規制(FIRBの規制)等の海外企業に不利な制度(余計な負担を課す制度)がある中で、このMIT制度は海外企業を国内企業よりも優遇する珍しい制度といえます。

MITはその名の通りTrust(信託)でなければならず、豪州のファンドがMITとみなされるためには、ファンドが信託を利用したスキームであり、かつ以下の要件を全て満たしている必要があります。

a) 信託の受託者が豪州の会社であるか、又は信託の経営・支配が豪州において行われていること

b) 信託が受動的な投資活動(不動産の保有・賃貸や株式・ユニットその他の金融商品の保有等がこれに該当し、不動産の開発行為は含まれない)のみを行っていること

c) 豪州の信託財産に関する投資管理活動の相当な割合(a substantial proportion of the investment management activities)が豪州において行われていること

d) 会社法上のManaged Investment SchemeMIS)に該当すること(MISについてはこちらの記事をご参照ください)

e) 信託がASICに登録されていること

f)  Widely heldの要件を満たすこと - すなわち、基本的に50名以上の投資家によって受益権が保有されていること(但し、ファンド等はその背後にいる投資家の数をカウントすることができます)

g Not closely heldの要件を満たすこと - すなわち、基本的に20名以下の投資家(ファンド等の背後にいる投資家は除く)が75%以上の受益権を有さないこと

hAustralian Financial Services LicenceAFSL - オーストラリア金融サービス業ライセンス)を有している者によって信託が管理・運営されること(AFSLについては以前の記事を参照ください)

MITの制度の詳細については、Australian Taxation OfficeATO)のウェブサイトをご参照ください。

上記の4.において、土地所有者と開発主体を分離するスキームを紹介しましたが、この分離スキームは、MITの観点からも重要です。インフラや不動産の開発・投資案件において、一つの主体(entity)がインフラ・不動産を保有して、開発・運営すると当該主体は上記の(b)の要件を満たしませんが、インフラ・不動産の保有主体と開発・運営主体を分けることにより、インフラ・不動産の保有主体は受動的な投資活動を行なっているため(b)の要件を満たし、インフラ・不動産の保有主体(ファンド)への投資を行なっている海外投資家はMITの税務優遇措置を受けることができるようになります(他方で、インフラ・不動産の開発・運営主体は積極的な開発・運営活動を行なっているため(b)の要件を満たさず、当該開発・運営主体(ファンド)への投資については海外投資家はMITの税務優遇措置は受けません)。

6.Salary Sacrifice

オーストラリアの年金は基本的に確定拠出型であり、各人は年金掛金を拠出して、自らが選択する年金運用ファンド(Superannuation Fund)に運用を委託します。手間はかかりますが、自ら年金運用ファンド(Self-Managed Super Fund - SMSFと呼ばれます)を設立して年金の運用を行なう行なうこともできます。各人が将来受け取ることのできる年金額はこの委託先であるファンドの運用成績によって変わってくることになります。

雇用者は、その従業員のために給与の9.5%(この数値は2021年から毎年0.5%ずつ段階的に上がっていき最終的には2026年に12%となる予定)相当額を年金掛け金として拠出する義務を負っています(これはSuperannuation Guarantee Contributionと呼ばれます)。但し、雇用者は216,120豪ドルを超える給与部分については年金掛け金を拠出する義務は負いません(雇用者が拠出義務を負っている年金掛金額の上限は20,531.40豪ドルになります - これは2018422日現在の数値です)。

年金掛け金部分に対する所得税は特別に一律15%になっており、通常の個人の所得税の税率(前回の記事を参照)よりも低くなっています。また、年金運用ファンドからの収益分配額にかかる所得税の税率についても一律15%となっています。

年金拠出額や年金運用ファンドからの収益に課される所得税の税率15%は、個人の通常の所得(給与や投資収益)に課される所得税の税率(最大45%)よりも低いため、従業員は雇用者と合意の上、給与の一部を追加の年金掛け金として拠出する取り決めをすることにより(これがSalary Sacrificeと呼ばれます)、当該追加の年金掛け金について15%の優遇税率(通常の所得税の税率よりも低い税率)の適用を受けることができます。但し、この優遇税率が適用されるのは年間25,000豪ドルの年金掛け金までであり、この金額を超えて拠出された年金掛け金には通所の所得税の税率が適用されます。

2018年4月21日 (土)

オーストラリアでよく見られる節税スキーム(その1)

1.Discretionary Trust (裁量信託)又はFamily Trust(家族信託)

オーストラリアの個人事業主などの比較的に小規模のビジネスには、信託(トラスト)の形態で行われているものが良く見られます。これは、事業資産を信託財産として拠出し、経営者及びその家族(配偶者や子供など)を受益者として裁量信託(Discretionary Trust)を設定するというものが多いです。裁量信託は、受託者がその裁量によって信託の収益・財産をどの受益者にどの程度分配するかを自由に決定できる信託です。受託者は経営者自身又は経営者が設立した会社とし、受託者は信託財産からあがる収益を受益者に分配するのですが、その裁量により受益者(家族)全体での課税額が最少になるように分配します。

たとえば、毎年180,000豪ドルの利益が上がる事業を経営者が1名で保有している場合、経営者は54,232豪ドルの所得税(Income Tax)を支払う必要があります(以下の個人にかかる所得税の税率の表を参照)。この事業を信託財産として裁量信託を設定し、受益者を経営者、配偶者1名及び子供1名の3名とした場合、事業の利益(信託財産から上がる利益)を3等分(60,000豪ドルずつ)して各受益者に分配することにより、各受益者は$3,572+($60,000$37,000)×32.5%11,047豪ドルの所得税(受益者3名で33,141豪ドル)を払うことになります。これは事業を経営者1名で保有している場合に支払う所得税額よりも約20,000豪ドルも低い金額になります。

上記のケースで子供が就職しており60,000豪ドルの年収がある場合、180,000豪ドルの事業利益をそのまま3等分して子供に60,000豪ドルを分配してしまうと子供の収入は120,000豪ドルとなり、より高い所得税率が課されてしまうことになるため、180,000豪ドルの事業利益は経営者が80,000豪ドル、配偶者が80,000豪ドル、子供が20,000豪ドルとなるように分配します。これにより各人の年収は80,000豪ドルずつとすることができ、より低い所得税率で抑えることができます。

このような裁量信託による節税スキームが使用できるのは、受益者に加えることができる家族メンバーがいて、かつ当該家族メンバーの収入がない(又は低い)ことが必要になります。このような裁量信託はFamily Trust(家族信託)とも呼ばれます。

オーストラリアの個人に課される所得税(Income Tax)の税率は以下のとおりです。

 

課税対象額

 
 

所得税額

 
 

0以上$18,200以下

 
 

ゼロ

 
 

$18,201以上$37,000以下

 
 

$18,200を超える金額につき19%

 
 

$37,001以上$87,000以下

 
 

$3,572+($37,000を超える金額につき32.5%

 
 

$87,001以上$180,000以下

 
 

$19,822+($87,000を超える金額につき37%

 
 

$180,001以上

 
 

$54,232+($180,000を超える金額につき45%

 

他方、会社に課される所得税(Income Tax)の税率は一律30%(但し、年間売上金額が1,000,000豪ドル未満の会社は27.5% )です。

 

2.Negative Gearing(ネガティブギアリング)

Negative Gearingは、オーストラリアではニュースなどのメディアで非常に良く耳にする言葉です。投資用物件から上がる収益(賃料など)が同物件にかかる費用(管理維持費用、ローンの利息、原価償却など)を下回っている場合、その下回っている差額を損失として、物件所有者のその他の収入と損益通算して所得税の課税対象額を下げることができます。これがNegative Gearingと呼ばれます。

たとえば、年収80,000豪ドルの会社員が投資用物件を保有しており、その賃料が年間15,000豪ドル、管理維持費2,000豪ドル、ローン利息12,000豪ドル、原価償却10,000豪ドルとした場合、その投資物件の損失は9,000豪ドルであり(損失が出る投資、すなわちNegative Gearing)、会社員の課税所得を71,000豪ドルに下げることができます。37,001豪ドル以上87,000豪ドル以下の収入の所得税率は32.5%であるため、$9,000×32.5%=2,925豪ドル分も所得税が低くなります。また、原価償却10,000豪ドルは実際には現金が出て行くものではないため、キャッシュフローとしては15,0002,00012,0001,000豪ドルのプラスになります。

豪州では長期的にみれば過去一貫して不動産の価格が上昇し続けているため、不動産を買っておけば、毎年の損益フローで損失がでても(Negative Gearingであっても)他の収入と損益通算して税金を低くすることができるし、不動産の資産価値(ストックとしての価値)は上昇していくため、積極的に銀行からローンを受けて不動産を買う動きにつながっているといえます。

Negative Gearingが利用できるのは、投資用物件の損失を損益通算できる収入(投資用物件からの収益以外の収入)がある人(特に高い所得税率が課される高収入の人)になります。

 

3.不動産にかかるキャピタルゲイン税(CGT)の減免

オーストラリアで不動産を売買して利益(キャピタルゲイン)を上げた場合(すなわち、不動産の譲渡金額が原価(Cost Base)を上回っている場合)、当該利益について税金を支払わなければなりません。Cost Baseは、「不動産の購入金額」+「購入、保有、売却等にかかる諸経費」+「資本支出(リノベーションの費用など)」-「原価償却金額」によって計算されます。

この売却益は、給与所得等のその他の所得と合算されて、所得税の課税対象額に含まれて所得税が計算されることになります。たとえば、給与所得が180,000豪ドルの人が不動産を売却して50,000豪ドルのキャピタルゲインを得た場合、このキャピタルゲインについて$50,000×45%22,500豪ドルの所得税を支払うことになります。

しかし、不動産所有者が個人の場合、不動産を12ヶ月以上保有していれば、当該不動産の売却益(キャピタルゲイン)について50%の減税を受けることができます。上記の例でいえば、売主が個人であり、売却した不動産を12ヶ月以上保有していた場合には、50%の減税の適用を受けて半額の11,250豪ドルの所得税を支払うことになります。

さらに、オーストラリアでは、自宅として購入し、使用していた不動産についてはキャピタルゲインにかかる所得税が免除されます。上記の例でいえば、売主が個人であり、売却した不動産を自宅として購入・使用していたのであれば、売却益について所得税を支払う必要はなくなります。これを利用して、オーストラリアでは不動産を購入して自宅として使用し、住みながら自らリノベーションして不動産の価値を上げて、その後売却して売却益(所得税は課されない)を得るということを繰り返している人もいます。

上記のキャピタルゲインに関する減免税はいずれも不動産の保有者が個人である場合にのみ適用され、不動産の保有者が会社である場合には適用されません。

キャピタルゲインに対する課税は1985年9月20日から導入されたものであり、同日よりも前に取得した不動産については、その売却益に課税はされません。

2015年7月12日 (日)

ジョイント・ベンチャーの形態(2)-税務上の観点からの考察

前回は法務的観点からJVの形態について考察しましたが、今回は税務上の観点からの考察をします。

税務上ポイントとなるのは、主に、(1)JVのビジネスの損失を他のビジネスの利益と通算させて相殺することができるかどうかという点、及び(2)JVのビジネスの利益を配当等によって出資者に還元する場合に柔軟に行うことができるか、また、二重課税を課されることはないか、という点であるといえます。

 

 

 
 

Incorporated JV

 
 

Unincorporated JV

 
 

信託(Unit Trust

 
 

概要

 
 

JVビジネスに関する損益の計算を行い、JV会社が当該損益の計算に基づいて税金(所得税)を支払うことになります。JV当事者とJV会社は別Entityであり、それぞれ個別に損益の計算を行い、税金を支払うことになります。

 
 

JVビジネスに関する損益の計算を行い、その損益の結果はJV持分割合に基づいてJV当事者に帰属します。JV当事者は自己に帰属するJVビジネスの利益について税金(所得税)を支払います。

 
 

JVビジネスに関する損益の計算を行い、その損益の結果を信託(Unit Trust)に対する受益権の持分(Unit)割合に基づいてJV当事者に帰属します。JV当事者は自己に帰属するJVビジネスの利益について税金(所得税)を支払います。

 
 

JVビジネスの損失をJV以外のビジネスの利益と相殺できるか

 
 

JV会社で生じた損失(JVビジネスの損失)をJV当事者の他のビジネスの利益と相殺させてJV当事者の利益を減少させて納税額を減らすことはできません。

但し、一定の条件を満たせば、JV会社はJVビジネスの損失を翌年以降に繰り越し、翌年以降にJV会社に発生する利益と相殺することができます。

 
 

JV当事者はJVビジネスの損益を他のビジネスの損益と通算して損益計算を行うことができます。

また、一定の条件を満たせば損失を翌年以降に繰り越すこともできます。

 
 

信託で生じた損失(JVビジネスの損失)は信託レベルで留まり、JV当事者の他のビジネスの利益と相殺させることはできません。

但し、一定の条件を満たせば、信託はJVビジネスの損失を翌年以降に繰り越し、翌年以降に信託に発生する利益と相殺することができます。

 
 

JVビジネスの利益還元に関する要件及び税金

 
 

JV会社の利益や財産をJV当事者に還元するためには会社法上の利益配当の要件(債務超過でないこと、十分な会計上の利益があること等)を満たす必要があります。

JV当事者はJV会社からの配当に所得税を課されます。ただし、JV会社のレベルで支払った配当利益にかかる所得税は、JV当事者が支払う所得税から差し引くことができます(Franking   Creditといいます)。

 
 

JVビジネスの利益はすでにJV当事者に帰属しており、還元をする必要はありません。

 
 

信託財産をJV当事者に還元することは信託契約の規定に従って行われますが、会社法の利益配当の要件のようなものはなく、十分な会計上の利益がない場合でもJV当事者に対する還元を行うこともできます。会社の減資に相当する信託財産の払い戻しも会社法上の減資の要件の適用を受けず、信託契約に従って行うことができます。

信託レベルでは所得税は課されませんが、JV当事者は信託からの配当に所得税を課されます。

 

上記のとおり、税務上の観点から見るとUnincorporated JVが優れており、特にJV当事者がJVビジネスの損益を他のビジネスの損益と通算して損益計算を行うことができるという点のメリットは非常に大きいといえます。

Unincorporated JVのデメリットは、前回説明したとおり、JVに関する債務についてJV当事者が無限責任を負うという点ですが、このデメリットについてはJV当事者自体を特別目的会社(Special Purpose Company)にすることによって対応することができます。

豪州の資源関係分野でよく見られるのは、豪州の統括会社の下に、プロジェクト毎に会社(SPC)を設立し、当該SPCJV相手とUnincorporated JVを組成するというものです。豪州の統括会社の下にプロジェクトの数だけSPCがぶら下がることになりますが、これらの統括会社とSPCをまとめて連結納税の対象とすることで各SPC(各プロジェクト)の損益を通算させることができます。

以上、前回と今回で法務及び税務上の観点からジョイント・ベンチャーの形態を考察してきましたが、細かい問題は他にも数多くあり、各形態のメリット・デメリットを総合的に考慮した上で、ジョイント・ベンチャーの形態を決定する必要があります。